Posso obrigar o locador a renovar o meu contrato de locação?

Muitas vezes, ao dar início a atividade empresarial, uma das muitas preocupações do empresário é alugar um imóvel que suporte a atividade empresarial que será desenvolvida, que tenha uma boa localização, esteja próximo ao seu público alvo e que seja de fácil localização.

A opção por alugar um imóvel ao invés de uma aquisição, muitas vezes, se dá em decorrência do fato de que, por estar iniciando, a empresa ainda não tem condições de suportar a aquisição de um imóvel em seu passivo. Já as empresas que já estão há mais tempo no mercado, muitas vezes optam por manter o aluguel ao invés da aquisição, posto que o passivo recorrente mensal em decorrência do aluguel pode ser mais viável do que a aquisição de um imóvel nas mesmas condições de localização, preço e dimensão.

Além dos motivos citados anteriormente, outros fatores podem fazer com que a empresa opte por uma locação ao invés da aquisição do imóvel, como melhores condições de tributação ou manutenção do imóvel e, em decorrência disso, é de suma importância ressaltar que, na locação comercial, o locatário goza de um benefício, no qual o mesmo pode obrigar o locador a renovar o seu contrato de locação comercial, essa possibilidade é conhecida como “direito de inerência ao ponto”, tal possibilidade prevista pelo legislador, visa resguardar a continuidade do desenvolvimento da atividade empresarial no local estabelecido (lei 8.245/91, arts. 51 e ss).

Nesse contexto, o direito de inerência ao ponto, garante ao locatário a possibilidade de permanecer no imóvel locado mesmo contra a vontade do locador, visando o princípio da preservação da empresa, ou seja, aqui haverá uma proteção ao ponto comercial do empresário.

No entanto, tal direito não pode ser exercido de qualquer forma, devendo haver o preenchimento de alguns requisitos para a que sua utilização seja possível. Estes são: a) contrato de locação escrito e com prazo determinado; b) o prazo mínimo de duração do contrato deve ser de 5 anos; c) exploração do mesmo ramo de atividade pelo locatário pelo prazo mínimo de 3 anos.

Quanto ao segundo requisito, deve ser ressaltado que não é exigido que essa relação com o prazo mínimo de 5 anos decorra apenas de um contrato, ou seja, o prazo mencionado poderá decorrer da soma de vários contratos escritos com prazo determinado, desde que ininterruptos, admitindo-se pequenos intervalos de dias ou semanas, não superando o prazo máximo de 30 dias.

Sendo assim, caso você tenha um contrato por prazo determinado de 4 anos, mas exista uma cláusula permitindo a renovação automática do contrato por prazo indeterminado na hipótese da não manifestação das partes contratantes, é indicado que, para resguardar o direito de inerência ao ponto do locatário, seja realizado um aditivo contratual determinando novo prazo para a locação. Assim, caso seja necessário, o direito de inerência ao ponto poderá ser utilizado com base na soma do tempo de duração do contrato original e do aditivo contratual para completar os cinco anos.

Preenchidos os requisitos acima, o locatário poderá exercer o seu direito de inerência ao ponto por meio de ação renovatória devendo esta ser proposta nos primeiros 6 meses do último ano da relação contratual.

Dando seguimento, demonstrando que preenche os requisitos, o juiz, ao julgar a ação, poderá determinar a renovação compulsória pelo mesmo prazo do contrato renovado limitado, no máximo, a 5 anos de renovação.

No entanto, embora seja resguardado o direito de inerência ao ponto do empresário, o artigo 52 e 72 da lei 8.245/91 preveem algumas hipóteses em que o locador poderá se opor a possibilidade de haver uma renovação compulsória do contrato de locação, sendo estas:

• Proposta insuficiente do locatário, ou seja, que a proposta apresentada pelo locatário não reflete o real valor do imóvel, mas tal defesa do locador deverá vir acompanhada de uma contraproposta;

• Melhor oferta feita por terceiro, caso em que o locador deve dar a oportunidade para o locatário cobrir a proposta; c) locador quer fazer reforma substancial para reformar o imóvel;

• Reforma determinada pelo Poder Público;

• Necessidade de retomada de imóvel para uso próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente – ressalta-se que tal alegação não será aplicável quando se estiver falando de locações comerciais em shoppings centers, bem como não poderá haver essa retomada para o uso do imóvel no mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences, sob pena de ter que indenizar o locatário por prejuízos e lucros cessantes.

Dando seguimento, salvo na primeira hipótese, o locador poderá tomar o imóvel, mas poderá ser responsabilizado pelos danos causados pelos prejuízos causados ao locatário, como lucros cessantes e demais despesas que tiver que suportar em decorrência de sua mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comercio do empresário, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Portanto, ao celebrar e analisar a manutenção de um contrato de locação empresarial, deve ser dispensada muita atenção, posto que, se o mesmo não for elaborado com cautela o empresário poderá ter prejuízos e ter que buscar outro local para estabelecer ponto comercial e recuperar a sua clientela.

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